房地产市场供需博弈渐趋理性
新闻来源：辽宁日报 发布时间：2009-5-5 08:42:08
□主笔/陈亚文/辽宁社会科学院副研究员2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，中国主要城市房地产业进入调整期，房屋销量大幅下降，房价回落，市场持币观望气氛浓重。去年末，中央及地方政府陆续出台了一系列有利于房地产市场健康发展的利率、信贷和税收政策。这些刺激政策对房地产业复苏起到了重要作用，目前房地产市场开始“回暖”，主要城市成交量止跌上涨，一些城市甚至出现阶段性的销售“放量”。据统计，今年3月份，全国30个重点城市房屋成交面积增速明显加快，天津、青岛、杭州、海口、贵阳的成交面积环比增幅超过100%。环比增幅在50%～100%之间的共有13个城市，低于50%的有6个城市，环比下跌的城市仅有4个。
辽宁房地产业整体水平好于全国，这主要得益于辽宁房地产行业的后发优势。近年来，辽宁房地产业虽然发展较快，但整个行业基本处于较好的发展态势。目前，辽宁城市房地产开发尚处于成长期，刚性需求还未完全释放，自住购房比例约占90％左右，投资和投机性住房消费比例较小，整个行业还有发展空间。国家统计局发布的数据显示，今年1～3月，辽宁省房地产开发企业完成投资增速高达61.2％，在全国各省（区、市）中排名第一，而同期全国完成房地产开发投资同比仅增长4.1％。
多年来，随着我国房地产市场不断升温，房地产开发商同消费者之间的博弈一直向有利于开发商方面倾斜，开发商在一定程度上决定了房屋定价权和协议条款决定权。但随着房价的不断攀升，刚性需求的减弱，消费者越来越不认同过高的房价，持币观望导致房产销售锐减，房价也随之下跌，市场进入“低迷”期。经过市场调整，今年一季度末房地产业开始“回暖”，这预示着普通住房购买者对房价继续下跌的预期降低，消费者购买行为渐趋理性，一些刚性需求消费者已经开始购买住房，一些改善和投资型购房者在市场复苏气氛带动下，表现出购买的意愿。而开发商，已经从去年11～12月成交量、供应量同比大幅度下滑阴影中走了出来。随着市场的阶段性转暖，开发商信心增强，实力较强的开发商开始试探性地增加市场供应量。同时，借销售“回暖”之机，为吸引人气，一些开发商推出了购房赠装修、家电、现金等优惠措施刺激销售，并取得了一定成效。总之，在房地产市场上博弈的供需双方正在逐渐回归理性，市场渴望向平稳、可持续方向发展。
任何单一行业都有兴衰周期。正确看待房地产业当前的发展阶段，可以使我们理性地预测房地产行业的中长期发展趋势，为促进房地产业持续健康发展提供可借鉴的指导。通过分析房地产业整体发展趋势可以看出，当前国内发达地区、核心城市房地产市场已经进入发展的中、后期，2008年房地产业的“低迷”态势，是上个世纪末房改以来其长期高速增长后的“拐点”。产业整合是必须的，只不过会以市场调节的方式进行。房地产企业若想实现赢利性，在提高核心竞争力的同时，必须充分重视市场的调节作用，减少从前那种盲目的数量扩张。与此同时，与核心城市相比，许多二线城市、郊区和县域房地产业还处于发展的初级阶段，处于成长期。这种发展的不均衡性说明中国房地产业还有较长的发展路程，房地产业作为重要的支柱产业对拉内需、保增长还将长期发挥积极作用。
在看到房地产市场“回暖”，行业信心增强的同时，房地产开发企业对行业长期高速发展带来的深层次矛盾也应有较清醒的认识。这些矛盾主要表现在：高速增长后的需求萎缩对行业发展产生的不良影响；空置率较高导致的供需矛盾还将存在；成交量下降导致的房地产企业回款压力问题尚不容忽视；刚性需求减少，观望情绪并未彻底消除；融资困难还将抑制部分房地产企业的发展，以及国际金融危机不确定性对房地产需求产生的长期影响。以上这些问题都要求房地产开发企业积极应对，并认识到当前房价在一定程度上超出了居民的承受能力，抑制了普通住房消费。
总之，客观上看，也许“低迷”后的房地产业震荡调整会超过预期，由于市场存量房还没有释放完，加上有效需求的不确定性，今年一季度后的房地产销售将进入一个新阶段，主要城市房价和成交量会逐渐回升，预计今年下半年全国房地产市场成交量将出现全行业趋稳的走势。